앞뒤로 꽉 막힌 대출시장…"집값 떨어져도 못사"

송고 2021.12.22 14:00 | 수정 2021.12.22 14:00
EBN 문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

DSR 규제로 대출총액 감소, 주담대 금리 상승·이자부담 커져

부동산 구매의향층 절반 "대출 필요"…대출한도 축소 '직격탄'

부동산 시장이 이처럼 '매수자 우위' 분위기로 돌아선 배경에는 대출규제 정책과 금리 인상이 있다. 서울 시내 아파트 전경. 본문과 무관. ⓒ연합

올해 유래 없는 폭등을 기록했던 집값이 최근 안정세에 접어들고 있다. 부동산 정책을 비롯해 정부가 대출을 전방위로 규제하고 나서면서 매수세가 약해진 영향이다.

여기에 최근 주택담보대출 금리가 두 배 가까이 오르면서 이자 부담이 커진 것도 영향을 미쳤다. 돈줄이 막히자 가격이 떨어져도 집을 사기 어려운 분위기가 형성되고 있다.

22일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 5800건에 육박했던 서울 아파트 매매거래 건수는 9월 3000건 아래로 감소하더니 11월에는 1200여건(잠정치)에 머물렀다. 사실상 거래절벽 상황이 펼쳐지고 있는 것이다.

아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람도 더 많아지고 있다. 서울 아파트 매매수급지수는 지난 13일 기준 51.8로 전주(57.4)보다 5.6p 하락했다. 수급지수 하락은 매수자보다 매도자 비중이 많다는 것을 의미한다.

서울 아파트 매매수급지수는 지난 8월 셋째 주만 해도 정점인 112.3까지 올랐지만 이후 하락세로 돌아서더니 10월 첫째 주 100 밑으로 떨어진 뒤 줄곧 하양세를 보이고 있다.

부동산 시장이 이처럼 '매수자 우위' 분위기로 돌아선 배경에는 대출규제 정책과 금리 인상이 있다.

정부의 가계부채 관리강화방안에 따라 은행들이 주택담보대출을 줄이거나 일시 중단하면서 빚 내서 집 사기가 전보다 어려워진데다 3%대였던 주담대 금리가 최근 6%에 근접하면서 이자 부담까지 커진 것이다.

상황이 이렇자 일각에서는 집값이 내년에 더 떨어질 수 있다는 관측이 나온다. 특히 정부는 최근 숨 고르기에 들어간 집값이 내년에 본격적인 하락으로 이어질 것으로 전망하고 있다.

홍남기 경제부총리는 "서울은 일부 지역에서 아파트 가격이 하락 진입 직전 수준까지 안정되고 지방은 가격 하락 지역이 증가하는 추세"라며 이같은 분위기가 내년까지 이어질 것이라는 기대감을 나타냈다.

다만 내년에 집값이 떨어지더라도 대출 규제가 워낙 강력한 탓에 집을 매수하는 것 자체가 쉽지 않을 것이라는 분석이 나온다.

내년에 대폭 강화되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출 한도 자체가 줄어드는데다 기준금리 추가 인상으로 주담대 대출 금리가 6%를 넘어설 가능성이 크기 때문이다.

실제로 소득이 적거나 신용대출 등 기존 대출이 있다면 대출을 받을 수 있는 금액이 줄게 된다. 예를 들어 신용대출 4000만원(금리 연 4%)을 보유한 연소득 6000만원의 무주택·실수요자가 서울의 6억원짜리 아파트를 살 경우 기존에는 3억6000만원(금리 연 3.3%, 만기 30년, 원리금 균등 상환)까지 대출받을 수 있었지만 내년에는 대출 가능 금액이 2억7500만원으로 줄게 된다.

강민국 국민의힘 의원이 금융위원회로부터 받은 자료 등에 따르면 내년 차주 단위(개인별) DSR 규제에 포함되는 대출자는 593만명에 이르는 것으로 집계됐다.

여기에 한국은행이 내년 1월 기준금리를 1.25%로 인상할 것이라는 전망에 무게가 실리면서 내년에는 주담대 변동금리가 연 6%를 웃돌 것이라는 관측이 나오고 있다. 현재 3%대인 주담대 금리가 5%로 오르면 대출자가 부담해야 하는 이자는 매월 수십만원이 늘어난다.

시중은행 관계자는 "내년 상반기에 주담대 변동 최고금리가 6%를 육박할 것이라는 전망이 나오자 최근 영업점 창구에서는 고정금리 상품에 대한 문의가 늘어나는 분위기"라고 말했다.

때문에 내년 부동산 매수세는 더 꺾일 것이라는 분석이 나온다.

우리금융경영연구소가 발간한 '2021 대중부유층(국내 소득 상위 10~30%) 보고서'를 보면 부동산을 구매할 의향이 있는 대중부유층 중 54.5%는 '대출을 받아 부동산 구매자금을 조달하겠다'고 답했다. 하지만 대출 희망자 가운데 55.6%는 대출금리가 4%대일 경우, 78.4%는 금리가 5%대일 경우 부동산 구매를 포기할 것이라고 답했다.

부동산 업계 관계자는 "대출 한도가 줄어들면 매수세 접근 자체가 힘들어지고 금리는 그 다음 문제"라고 말했다.

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