경기도 화성시 동탄신도시의 모습. 2021.12.20/뉴스1 © News1 김영운 기자

2022년 가계대출 총량이 확보돼 금융권이 대출을 진행해도 주택시장에 흘러갈 자금은 크게 제한될 것으로 보인다. 내년 1월부터 대출사전심사제가 도입돼 기준금리 인상과 함께 부동산시장의 유동성 확대를 옥죌 것이란 전망이다.

26일 정부와 부동산업계 관계자 등에 따르면 다음달부터 각 은행에선 금융소비자보호법(금소법)에 따라 대출사전심사제도를 도입한다.대출사전심사제도는 소비자 피해 보호를 규제의 기준으로 삼는다. 약탈적 금융의 피해를 조기에 차단하고 거시적으로는 가계부채를 더 이상 경기 부양 수단으로 이용하지 못하게 하는 역할을 한다.

정부는 이미 2011년 금소법에 따른 대출사전심사제를 마련했지만, 줄곧 도입을 미뤄오다 2020년 3월 법을 수정해 1년의 유예기간과 6개월의 계도기간을 거쳐 내년부터 시행할 예정이다.

이에 따라 은행권은 내년부터 공통으로 가계대출 전 자금 용도, 총자산 및 부채 규모, 연 소득 대비 고정지출 규모, 대출 상환의 종류 등을 파악할 수 있는 '체크리스트'를 만들어 대출심사에 적용할 방침이다.금융권 관계자는 "새로운 사전심사제를 살펴보면 사실상 투자성 가계대출 심사를 강화하는 것이 중점"이라며 "실거주 목적 외에 은행대출은 크게 제한될 수밖에 없는 상황"이라고 전했다.

여기에 대부분의 가계대출이 자산을 기준으로 한 대출에서 총부채원리금상환비율(DSR)을 기준으로 전환된다.

아파트 등 자산가치를 담보로 대출을 해주던 기존 방식에서 개인이 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 따지는 DSR을 적용하면 근본적으로 대출총액 자체가 줄어들 수밖에 없다.

세부적으론 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총대출액이 2억원을 넘으면 차주별 DSR 규제를 적용한다. 내년 7월부터는 총 대출액 한도가 1억원으로 강화된다. 차주별 DSR은 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다.

분양주택 중도금대출을 비롯해 △재건축·재개발 주택 이주비 대출 및 추가분담금 중도금대출 △분양오피스텔 중도금대출 △전세자금대출 등 대출은 개인별 DSR 계산 시 예외적으로 제외되지만, 실거주 외에 부동산투자 자금을 마련하긴 어려운 상황이다.

현행 차주단위 DSR 기준은 은행 40%, 제2금융권 60%인데 1월부터는 제2금융권 기준도 50%로 강화된다. 주택담보대출의 분할상환 목표치도 73%수준에서 80%로 상향될 예정이다.

문제는 강화된 대출심사제를 통과해도 대출부담이 만만치 많다는 점이다. 이미 대출금리가 5~6% 수준까지 급등한 상황에서 내달 한국은행이 기준금리 추가인상을 시사하고 있기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "대출규제 강화에 이어 추가 금리인상도 예정돼 있어 부동산시장의 투자여력이 크게 떨어질 것"이라며 "한동안 거래절벽이 이어질 가능성이 크다"라고 분석했다.

일각에선 실수요층의 금융부담 강화로 시장은 현금부자 중심의 양극화로 진행될 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "서울의 경우 강북권의 부동산시장이 위축되고, 대출규제의 영향이 덜한 강남권을 중심으로 부동산시장의 양극화 재편이 진행될 것"이라고 전망했다.


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